日経平均高配当株50指数に新規採用！東急不動産HD（3289）を高配当株として買わない理由

先日6月12日、日本経済新聞社から「日経平均高配当株 50 指数の銘柄定期入れ替えについて」が公表されました。その内容は以下の通りです。

採用銘柄
- 1925 大和ハウス工業
- 3092 ＺＯＺＯ
- 3289 東急不動産ホールディングス
- 3405 クラレ
- 4523 エーザイ
- 6902 デンソー
- 7270 ＳＵＢＡＲＵ
- 8253 クレディセゾン
- 8304 あおぞら銀行
- 8750 第一ライフグループ
- 8795 Ｔ＆Ｄホールディングス
除外銘柄
- 4061 デンカ
- 5214 日本電気硝子
- 5706 三井金属
- 6113 アマダ
- 8053 住友商事
- 8058 三菱商事
- 8411 みずほフィナンシャルグループ
- 9147 ＮＩＰＰＯＮＥＸＰＲＥＳＳホールディングス

私は「NF・日経高配当50 ETF（1489）」を保有していますし、その採用銘柄のうち何銘柄かは、個別でも保有しています。

そこで、今回の採用銘柄の中で個別に保有してもよいと思える銘柄を検討してみることにしました。

今回の記事では「3289 東急不動産ホールディングス」について書き記していきます。

私の高配当株選定基準

まずは、私の「高配当株購入時の選定基準」を紹介します。

過去10年の決算を参考に以下のように決めています。

以上のルールで選定していますが、このルールでガチガチに固めて選定しているわけではなくて、総合的に判断して「購入してもよい銘柄」か「購入しないほうが良い銘柄」かを決定

売上高

評価：◎
2015年3月期の7,000億円台から、現在は１兆2,000億円台にまで成長しています。コロナ禍（2021年期）に一時的な落ち込み（約9,000億円）があったものの、全体としては右肩上がりで成長し、不動産業界の雄として安定感があります。

一株利益（EPS）

評価：◯
コロナ禍の2021年3月期に大きく落ち込みました（30円台）が、それを底として急速に回復。直近では100円〜130円以上を記録しており、長期的に見て右肩上がりのトレンドを維持しています。

営業利益率

自己資本比率

評価：✕
過去10年間、概ね 20%台で推移しており、40％には届いていません。ただ、不動産業界（ディベロッパー）は広大な土地の仕入れやビル建設のために莫大な借入金（有利子負債）を抱えるビジネスモデルであるため、業界全体として自己資本比率が20〜30%台と低めになりがちです。

営業CF

一株当たり配当金

評価：◎
2015年頃の10円前後から、減配をすることなく右肩上がりで増配が続いています。直近では30円〜40円台まで大幅に増えており、株主還元への意識は非常に高い銘柄です。もちろん過去10年で無配の年はありません。

配当性向

判断をする上で気になった点は2点あり、それは「自己資本比率」と「営業CF」です。

自己資本比率は不動産業界特有の事情ということで理解できますが、「営業CFがマイナスの年がある」ことについては「コロナ禍」という特殊な要因であると考えても「特殊な事態が発生したときに本業で稼げなくなるのでは」という懸念が拭えませんでした。

外部環境への脆弱性
- 不動産ディベロッパーは、オフィスビルや商業施設のテナント収入、ホテル事業など、人の動きやマクロ経済の動向に大きく依存するビジネスモデルです。パンデミックに限らず、大規模な金融ショックや急激な金利変動など、想定外の事態が発生した際、真っ先にキャッシュフローが枯渇しやすい構造を持っています。
高配当株投資の目的との不一致
- 高配当株をポートフォリオに組み入れる最大の目的は、「どんな厳しい市況であっても、安定してインカムゲイン（現金）を生み出し続けること」です。いざという時に本業の現金創出能力がマイナスに沈んでしまう銘柄は、その投資前提を根底から揺るがすリスクを秘めています。

結論として、東急不動産ホールディングスは「購入しない方が良い銘柄」ということになりました。