J-REITは金利上昇で暴落？東証REIT指数ETF（1343）株価上昇でも分配金利回り4.5%

SNSや某掲示板等を見ていると「日本でもいよいよ金利が上がる時代、J-REITはもう厳しいのでは？」というような書き込みを見かけます。

確かに、借入金で不動産を購入・運用するJ-REIT（不動産投資信託）は、金利の上昇に弱いというイメージが根強くあります。

しかし、代表的なJ-REITのインデックスETFである「NEXT FUNDS 東証REIT指数連動型上場投信（1343）」の最近の値動き見てみると、単に「金利上昇＝REIT暴落」という単純な構造ではないことが分かると思います。

2026年上半期の「1343」の値動きを振り返りつつ、金利上昇観測とインフレによる賃料増額の「せめぎ合い」そして個人投資家として今後のJ-REITにどう向き合うべきかについて考察します。

2026年上半期「1343」の値動き

2026年に入ってからの東証REIT指数ETF（1343）は、波乱含みの展開となりました。まずは上半期の主な価格推移を振り返ってみます。

1月には2,240円台後半の高値を付けて、このまま上昇していくのかと思ったのもつかの間、そこからはじわじわと売りが先行する展開が続きました。

背景にあったのは、日本銀行による金融政策の正常化（追加利上げや長期金利の上昇観測）です。

「金利が上がれば、借入金の利払いが増えて分配金が減るのではないか」という警戒感が強まり、6月上旬には1,880円の年初来安値を記録しました。

1,900円を割り込んだことで状況が変わり、価格の下落に伴って分配金利回りが5%近くにまで上昇したことで「さすがに売られすぎ」「インカム狙いとして十分に魅力的だ」と見られ、押し目買いが本格化しました。

その結果、7月には2,000円の大台を回復し、現在は2,000円〜2,050円で維持しています。

J-REITの今後の動向を読み解くうえで不可欠なのが、「金利上昇」と「インフレ（賃料増額）」という互いに逆方向へ働く2つの力です。

金利の上昇は、REITにとって間違いなく重石となります。

借入金利（財務コスト）の増加
- 将来的な資金の借換時に金利負担が増え、中長期的に分配金を押し下げる要因になります。
相対的な魅力の低下
- 安全資産とされる国債などの利回りが上がると、リスクを取ってREITを買う優位性が薄れ、求められる利回り水準（イールドギャップ）が高くなります。

一方で、現在の日本市場は単なる金利上昇ではなく、インフレを伴う金利上昇である点が重要です。

内部成長（賃料引き上げ）
- 東京都心のオフィス需要は堅調であり、インバウンド拡大や人流回復の恩恵を受けるホテル・商業施設を中心に賃料の引き上げが進んでいるとみられます。賃料アップによる収益成長が金利増加分を吸収できれば、分配金を維持・成長させることが可能です。
物件売却益の活用
- 含み益のある物件を売却し、得られた利益を分配金に還元することで財務コスト増を補う戦略をとる投資法人もあります。