新NISAの開始以来、多くの方が「安定した不労所得」を求めて高配当な商品を探されています。その中で、日本の不動産市場全体に投資できるETFとして定番なのが「NEXT FUNDS 東証REIT指数連動型上場投信（1343）」です。
「REIT（リート）は分配金が高い」と耳にすることは多いですが、実際に過去10年間でどれくらいの現金が支払われ、利回りはどのように推移してきたのでしょうか。今回は、2016年から2025年までの具体的な数値を基に、東証REIT指数（1343）の「分配金の実力」を紹介します。
| 年 | 年末株価 | 騰落率 | 年間分配金 | 分配金利回り |
|---|---|---|---|---|
| 2025 | 2,180.5円 | 21.85% | 87.6円 | 4.90% |
| 2024 | 1,789.5円 | -8.25% | 82.9円 | 4.25% |
| 2023 | 1,950.5円 | -4.18% | 75.0円 | 3.68% |
| 2022 | 2,035.5円 | -8.46% | 71.8円 | 3.23% |
| 2021 | 2,223.5円 | 16.47% | 70.5円 | 3.69% |
| 2020 | 1,909円 | -16.93% | 73.2円 | 3.19% |
| 2019 | 2,298円 | 21.27% | 68.8円 | 3.63% |
| 2018 | 1,895円 | 6.70% | 65.3円 | 3.68% |
| 2017 | 1,776円 | -9.76% | 61.5円 | 3.13% |
| 2016 | 1,968円 | 6.15% | 54.6円 | 2.94% |
| 平均 | 2,003円 | 2.49% | 71.12円 | 3.63% |
※表中の分配金利回りは前年末の株価から計算
※2026年４月現在の分配金利回りは4.5％程度（過去一年の分配金と直近の株価から計算）
10年間の分配金実績とその推移
2016年から2025年にかけて、分配金は54.6円から87.6円になり、約1.6倍にまで膨らんでいます。途中、コロナ禍の影響を受けた時期もありましたが、10年というスパンで見れば、基本的には「右肩上がり」の推移を辿っていることがわかります。
これは、REITが保有するオフィスビル、物流施設、賃貸マンションなどの「家賃収入」が、景気の変動を受けつつも着実に積み上がってきた結果です。
分配金利回りの変遷
次に、株価（投資額）に対してどれくらいの割合で分配金が出たかを示す「分配金利回り」の推移に注目してみます。
ここ数年の分配金利回りは4％以上の高い水準で推移しています。
- 2016年〜2019年
- 3%台前半
- 2021年〜2023年
- 3%台後半
- 2024年
- 4.25%
- 2025年
- 4.90%
- 2026年
- 約4.5％
過去10年間の平均利回りは3.63%ですが、直近の2026年には約4.5%になっています。
投資家にとって、利回りの上昇は「同じ金額を投資しても、より多くの現金を受け取れるようになった」ことを意味します。
では、なぜこれほど利回りが上がっているのでしょうか。理由はシンプルです。「分配金（分子）」は右肩上がりで増えている一方で、「株価（分母）」は途中大きく上下しつつも、結果的に現在の株価は１０年前と大して変わっていません。
「株価の停滞」をどう解釈するか
先にも触れましたが、東証REIT指数（1343）の株価は10年前から大きく上がっていません。2016年の1,968円に対し、2026年４月3日の終値は2068.5円です。
「これでは投資しても意味がないのではないか？」と思われるかもしれません。ですが、これこそがREIT投資の本質です。
REITは利益のほとんどを分配金として投資家に還元するため、企業のように利益を溜め込んで成長（株価上昇）に回すことが構造的に難しいのです。
その代わり、私たちは「家賃」に近い、安定したキャッシュフローを受け取ることができます。
もし、2016年から分配金をすべて再投資していたらどうなっていたでしょうか。株価自体は横ばいでも、増え続ける分配金で新しい口数を買い増ししていき、資産残高は複利効果を伴って大きく膨らんでいきます。
東証REIT指数（1343）は「値上がりを待つ」銘柄ではなく「分配金を積み上げて資産を作る」銘柄なのです。
東証REIT指数（1343）を活用した賢いポートフォリオ
東証REIT指数（1343）どのようにポートフォリオに活用すれば良いのでしょうか。
インカムを「下支え」として活用
株式市場が暴落するような局面でも、オフィスや物流施設の賃料がいきなりゼロになることはありません。ポートフォリオの一部に東証REIT指数（1343）を組み込んでおくことで、市場全体のボラティリティを抑えつつ、安定した「現金収入」を確保することができます。これは心の安定にもつながります。
分配金利回り4.5%以上でのスポット購入を検討
分配金利回り4.5%という水準は、日本の10年債利回りとの比較（イールドスプレッド）で見ても、投資妙味が大きい水準と言えるのではないでしょうか。
利回りが特に高まったタイミングで追加購入を検討するのも一つの賢い戦略です。
新NISAの非課税メリットを最大化する
通常、REITの分配金には約20%の税金がかかります。しかし、新NISAの成長投資枠で購入すれば、この高い利回りの分配金をそのまま受け取ることができます。
87.6円（2025年実績）という分配金が、税金で引かれることなく丸ごと手元に残るメリットは、長期間運用すればするほど、大きな差となって現れます。
まとめ
「東証REIT指数（1343）の過去10年間の分配金と分配金利回り」を振り返って見えてきたのは、このETFが持つインカムの安定感です。
- 分配金は10年で1.6倍に成長
- 分配金利回りは現在4.5%で高い
- 株価は横ばいだが、分配金再投資による複利効果が大きい
日々の株価の上下に一喜一憂するのではなく、自分の口座に振り込まれる現金を着実に増やしていきたいと考えているのであれば、東証REIT指数（1343）は投資対象として優秀だと言えます。
最後に
私自身は2年程前から数回に分けて「東証REIT指数（1343）」を購入してきました。
平均取得価格は2,013円で、取得価格に対する分配金利回り（YOC）は4.56％となっています。
私は受け取った分配金は再投資せずに、主に趣味などに全て使っています。
投資信託を使ったインデックス投資だけだと、資産の最大化にばかり目が行ってしまい、現在の生活を犠牲にしていまいがちです。
ですが、半ば強制的に支払われる分配金を自分の好きなように使用することで、投資に対する満足度を上げくれていますね。
ここで紹介している投資の手法や銘柄などは私自身が実際に行っているものであり読者の皆様に推奨しているわけではありません。投資については自己責任でお願いします。紹介している数値なども細心の注意を払っていますが誤っている可能性がありますのでご自身でも確認することをお勧めします。
最後まで読んでいただきありがとうございました。
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